Investir em fundos imobiliários: tudo que você precisa saber

Entre os vários tipos de fundos de investimento que existem estão os fundos imobiliários, ou FIIs. Populares e considerados mais seguros que alguns outros fundos (como os de ações), eles ainda assim demandam alguns cuidados.

Os FIIs têm uma dinâmica única, por isso, vale a pena entender como eles funcionam.

FIIs, ou fundos imobiliários, são similares a fundos de investimentos comuns, ou seja, são uma modalidade de aplicação coletiva em que diferentes pessoas compram cotas. No fundo de investimento imobiliário, todo recurso captado é investido no setor imobiliário.

FIIs são um tipo de fundo de investimento que aplica em empreendimentos imobiliários, como shoppings, hospitais e prédios comerciais ou ativos relacionados, como CRIs.

Ao adquirir cotas de FIIs você se torna um dos “donos” desse imóvel, recebendo os aluguéis como lucro.

Os fundos imobiliários costumam ser uma boa opção para quem quer viver de renda sem ter um imóvel físico. Em outras palavras, investir em FIIs possibilita que você seja “dono” de parte de vários imóveis sem precisar comprá-los na totalidade, e receber uma porcentagem em cima daquela “compra”. 

Como os FIIs funcionam?

As construtoras financiam suas obras como uma gestora, que divide parte do imóvel em cotas do fundo. Desta forma, cada dono de cotas recebe um valor proporcional dos aluguéis, que é o rendimento do fundo.

Além desse rendimento, o investidor pode ganhar vendendo as cotas por um preço mais alto que o preço de compra.

Existem diferentes tipos de FIIs no mercado. Os três tipos principais de fundos imobiliários são os de tijolo, de papel e os fundos de fundos.

• Fundos de tijolo: investem diretamente em imóveis físicos, como em agências bancárias, hospitais, imóveis comerciais etc.
• Fundos de papel: compram títulos financeiros ligados ao setor imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
• Fundos de fundo: estes fundos compram cotas de outros fundos de investimento imobiliário. Costumam ser boas opções para quem deseja montar uma carteira de FIIs e não tem tanto capital para investir em fundos imobiliários mais caros.

Os FIIs são administrados por um gestor, que é responsável pela sua manutenção. É ele que decide onde o dinheiro captado será investido.

O gestor ou gestora analisa diariamente o mercado, setor, região e imóvel para decidir onde o patrimônio do fundo será alocado. Essa pessoa também é responsável pelas mudanças e composição das carteiras, além de tomar medidas administrativas e de manutenção dos edifícios.

Por isso, antes de investir, é importante pesquisar sobre o fundo e o histórico de seu gestor.

Como FIIs são negociados na Bolsa de Valores, o rendimento e a rentabilidade variam ao longo do tempo. Ou seja, não dá para cravar com certeza quanto rendem os fundos imobiliários.

Investidores em FIIs têm três maneiras de lucrar:

• Valorização da cota: os FIIs são negociados na Bolsa, e o investidor adquire cotas. Portanto, ao investir, o cotista está exposto à oscilação, assim como em uma ação de empresa. Ou seja, se uma pessoa comprou uma cota a R$ 100 e vendeu a R$ 150, ela lucrou R$ 50. Importante dizer que, ao investir em FIIs, também existe o risco de perda de capital caso a cota se desvalorize.
• Aluguel: o aluguel pago dos empreendimentos imobiliários é pago aos fundos e repassado aos investidores proporcionalmente à quantidade de cotas que cada um tem.
• Dissolução do fundo: é a alternativa mais rara. Acontece quando os imóveis são vendidos, e os valores são repassados proporcionalmente aos cotistas.

Os lucros dos FIIs são de acordo com o desempenho dos ativos e dependem de onde o patrimônio está sendo alocado.

O rendimento dos FIIs devem ser distribuídos a cada seis meses, mas alguns fundos fazem distribuição mensalmente. Isso ocorre de acordo com o fundo específico no qual você está alocando.

Vale mais a pena investir em imóveis do que comprar cotas de FIIs? A resposta não será sempre a mesma, mas investir em FIIs tem duas vantagens: mais praticidade do que comprar um imóvel, e a possibilidade de alocar menos dinheiro.

Alguns benefícios dos FIIs quando comparados aos imóveis:

• Praticidade: ao investir em FIIs, você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis, como cobrança, contratos, impostos, entre outros. O tempo e a burocracia para investir no fundo também são menores.
• Diversificação: você pode comprar cotas de diferentes fundos. Assim, também não precisa concentrar todo seu capital em um só investimento.
• Segurança: você pode ser ”sócio” ou “sócia” de empreendimentos onde os inquilinos são grandes empresas. Isso gera maior segurança no seu investimento.
• Valor mínimo: existem FIIs com aplicações mínimas em torno de R$100. Comprar um imóvel para investimento, por outro lado, demanda muito mais capital.
• Investir em grandes empreendimentos: com os FIIs você pode ter acesso a imóveis de alto padrão, em bairros importantes das principais capitais do país. Entre eles estão hospitais, universidades, shoppings famosos e hotéis, por exemplo.

Uma das grandes questões de comprar um imóvel para viver da renda do aluguel é a liquidez. Caso precise se desfazer de seu imóvel, você dependerá de questões do mercado e de um comprador, o que nem sempre aparece rapidamente.

Outro fator importante é a vacância. Um investidor que detém um imóvel corre o risco de o inquilino sair e o imóvel ficar vazio. Portanto, terá que arcar com os custos envolvidos.

Além disso, ao investir em fundos imobiliários, toda administração é feita pelo gestor e administrador. Ao contrário de um imóvel, em que o proprietário tem que arcar com possíveis obras e atrasos de pagamento de aluguel.

Isso não significa, no entanto, que comprar um imóvel para investir nunca valha a pena. Dependendo das circunstâncias (como, por exemplo, a possibilidade de pagar a vista ou fazer um financiamento vantajoso, ou a valorização esperada do imóvel), ele pode ser uma boa opção – além de ser um bem valioso caso algum dia você precise.

Comprar um imóvel físico significa quitar (ou financiar) o valor completo daquele bem – e, além disso, bancar documentos como certidões, registros e transferência. Investir em um FII, por outro lado, é possível por uma quantia bem menor.

Ao investir em fundos imobiliários, você pode adquirir apenas uma quantidade menor de cotas, ou seja, é mais acessível. Caso precise vender, a liquidez em FIIs tende a ser maior que a de um imóvel.

Os FIIs têm algumas regras em relação ao Imposto de Renda. Os rendimentos mensais pagos aos cotistas são isentos de IR para pessoas físicas, mas existem algumas condições: o fundo deve ter, no mínimo, 50 investidores, e você deve ter menos de 10% das cotas.

A diversificação é muito importante no mundo dos investimentos, já que ajuda a reduzir os riscos das suas aplicações. Como aplicar em cotas é muito mais acessível do que comprar um imóvel físico, os investidores têm a possibilidade de diversificar mais seus investimentos. 

Assim, é possível investir em fundos imobiliários de diferentes setores, diminuindo o risco e, também, a exposição de sua carteira de investimento.

Por exemplo: imagine um FII que é focado em empreendimentos hoteleiros. Se algo acontecer no mercado que diminua a frequência de viagens (como a pandemia do Covid-19 fez), é provável que esse fundo desvalorize, pelo menos a curto e médio prazo, já que o mercado vai prever menos reservas em hotéis e, portanto, maior risco.

Uma pessoa que investiu todo o seu dinheiro neste fundo imobiliário vai sofrer a perda sobre todo o seu capital. Outra pessoa que diversificou, ou seja, aplicou uma parte neste FII e o resto em outros investimentos, vai sofrer perdas apenas nesta parte, enquanto as demais aplicações tendem a segurar a rentabilidade.

O contexto do país e a região onde ficam os imóveis influenciam no investimento em FIIs. Afinal, estão sujeitos à volatilidade da Bolsa de Valores.

Outro fator que influencia é a queda na taxa de juros, já que, com taxas menores, as pessoas passam a usar mais o crédito para movimentações e compras, impactando também o setor imobiliário.

Por isso, entender toda a realidade econômica deste setor, tanto em escala macro quanto micro, faz toda a diferença na hora de investir em fundos imobiliários.

Liquidez, rentabilidade e histórico da gestora são todos fatores que devem ser analisados na hora de escolher um fundo imobiliário. Veja algumas dicas:

• Observe a liquidez (facilidade de comprar ou vender) e a rentabilidade do fundo. É sempre bom estar atento ao histórico do fundo e sua volatilidade na Bolsa de Valores;
• Alinhe as estratégias e retorno financeiro do fundo com os seus objetivos financeiros para este investimento – e lembre-se que a maioria dos FIIs são investimentos de longo prazo;
• Estude os resultados da gestora do fundo e como ela reage em momentos de volatilidade do mercado;
• Escolha fundos diversificados;
• Atente-se aos proventos pagos e ao patrimônio dos FIIs escolhidos.

O primeiro passo para começar a investir em fundos imobiliários é conhecer seu perfil de investidor. Depois, identifique as carteiras disponíveis e a liquidez, estudando a política de investimento do fundo imobiliário escolhido.

Não se esqueça de se atentar, por fim, ao nível de risco dos fundos imobiliários.

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