Como a Selic afeta a taxa de juros do financiamento imobiliário?

A taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, sobe e desce de acordo com a inflação, e mexe com todas as taxas do mercado, inclusive com a taxa de juros do financiamento imobiliário. E, quando o assunto é casa própria, qualquer variação da Selic para cima ou para baixo pode ser a diferença entre a realização de um sonho e a inadimplência.     

Esse sonho, no caso do Brasil, está na lista de muita gente. Não importa o momento econômico e a geração, se a compra de um imóvel é para uso próprio, para alugar ou para tentar vender a um preço maior no futuro, 87% dos brasileiros gostariam de ter a casa própria, segundo pesquisa do QuintoAndar com o Datafolha. Esse desejo é tão grande que fica acima, em importância, da estabilidade financeira e até da família, como mostra o estudo. 

O problema é que, para realizar esse sonho, muita gente esquece de considerar o cenário econômico, não faz as contas e acaba se endividando mais do que precisava.    

Entenda, abaixo, como a Selic afeta a taxa e juros do financiamento imobiliário e como escolher uma linha de crédito, considerando o sobe e desce dos juros.

A taxa de juros do financiamento imobiliário é o que você paga de remuneração para a instituição financeira por ela ter liberado um valor à vista para a aquisição da sua casa própria. É como se fosse o lucro do banco. 

Os juros de financiamento imobiliário são cobrados todos os meses, durante o período de parcelamento fechado com a instituição financeira. Essa taxa de juros de financiamento precisa estar estabelecida em contrato e varia de acordo com o banco, o relacionamento que você tem com essa instituição e a sua realidade de pagamento. 

O que é cobrado nas prestações de um financiamento imobiliário?

Além da taxa de juros do financiamento, o valor da prestação dessa modalidade de crédito é formado por: 

• Valor emprestado: é de fato o valor que você pegou emprestado. E é em cima desse valor que é possível amortizar a sua dívida; 
• Seguro habitacional obrigatório: todo financiamento imobiliário feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem uma parcela de seguro obrigatório. Ele serve para garantir o pagamento do seu financiamento caso ocorram algumas situações, como morte. 

Só é possível comprar um imóvel com financiamento imobiliário? 

Não necessariamente. Para quem não tem pressa, é possível fazer um planejamento para comprar a casa própria à vista, ou conseguir um valor maior para a entrada do financiamento e, assim, diminuir o montante financiado. 

No Nubank, por exemplo, você tem diversas opções de investimentos para todos os perfis de investidores. Dessa forma, é possível acelerar o objetivo de comprar o próprio imóvel. No aplicativo, você encontra as Caixinhas, para quem está começando a guardar dinheiro, e também a aba de Planejamento, onde há possibilidades de investimentos de renda fixa e renda variável. 

A Selic tem tudo a ver com a taxa de juros do financiamento imobiliário. Como a Selic é a taxa de todas as taxas, quando ela sobe, os demais juros do mercado tendem a subir, e quando ela cai, os juros de produtos financeiros tendem a acompanhar. O Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central, se reúne a cada 45 dias para definir os rumos da Selic. E o destino dela depende da inflação. 

É que a Selic é uma das ferramentas do Banco Central para manter os preços controlados. Quando a inflação está muito alta, o Copom aumenta a Selic para elevar o custo do dinheiro. Nesse cenário, tudo fica mais caro, como os juros do cartão de crédito, empréstimos e também os juros do financiamento imobiliário.  

Sim, a taxa de juros do financiamento imobiliário fica mais alta, mas a conta não é tão simples e essa relação não é direta. Para começar, diferentemente do que muita gente pensa, a taxa de juros do financiamento imobiliário não sobe ou cai na mesma proporção da variação da Selic. 

Para se ter uma ideia, no início de 2021, a Selic estava em 2%, e chegou a 10,75% em um ano. Já os juros do crédito imobiliário subiram em torno de 2,4% no mesmo período, segundo Sérgio Cano, professor do MBA de Gestão de Incorporação e Construção Imobiliária da FGV (Fundação Getulio Vargas). 

“Se os bancos carregassem 100% do aumento da Selic para o crédito imobiliário, a gente teria taxas em torno de 12% [considerando esse exemplo de Selic a 10,75%], o que seria muito ruim para o mercado imobiliário, porque gera uma reação em cadeia negativa. Com esses juros, menos gente tem condições de comprar, as empresas vendem menos, produzem menos e isso gera desemprego”, explica. 

Quando a Selic cai, o efeito no crédito é imediato? 

Em um cenário de queda da Selic, como ocorreu entre 2017 e 2020, os juros médios do crédito imobiliário também caem. Mas esse recuo também não acompanha a proporção da queda da Selic. E a velocidade com que isso pode ocorrer depende do mercado. 

O professor da FGV explica que o crédito imobiliário é uma porta de entrada de longo prazo para que os bancos façam outros negócios com os consumidores. Por isso, em um cenário de queda da Selic, a taxa de juros do financiamento imobiliário tende a cair rapidamente no primeiro movimento. 

“Basta o primeiro banco sinalizar uma queda que os outros acompanham, porque ninguém quer perder esse negócio”, afirma Sérgio.  

Além do impacto na taxa de juros do financiamento, a Selic também afeta o acesso ao financiamento imobiliário. É que as instituições alteram as faixas de renda para contratação dessa linha de crédito, de acordo com a movimentação dos juros. Isso acontece por causa do risco da inadimplência. 

Juros maiores, por exemplo, tornam o financiamento mais caro – e isso aumenta as chances de o consumidor não conseguir pagar os seus boletos. Para compensar esse risco, os bancos aumentam a faixa de renda para contratação do empréstimo. 

Por isso, quanto menor a Selic, mais gente consegue contratar esse crédito e quando a taxa sobe, ela fecha as portas do financiamento imobiliário para muita gente. De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), um ponto percentual a mais nos juros do crédito imobiliário deixa em torno de 1 milhão de famílias sem acesso ao crédito. 

“Em geral, você tem de limitar o comprometimento da renda familiar com o financiamento imobiliário em até 30%. Se a taxa de juros aumenta, isso impacta diretamente na prestação e aumenta a exigência de renda. Isso pode fazer toda a diferença entre poder comprar ou não um imóvel”, explica Sérgio Cano, da FGV. 

O impacto da Selic é diferente, dependendo do sistema de financiamento e da linha de crédito escolhida. Existem no Brasil dois sistemas de financiamento imobiliário, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).  

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é a modalidade mais comum do país. Por meio desse sistema, você pode financiar um imóvel usando seu dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da poupança para conseguir a liberação de crédito em alguma instituição financeira. 

Conheça as regras dessa modalidade: 

• Até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas é preciso ter 10% do valor total do imóvel para poder usar o FGTS;
• O comprometimento da renda com o financiamento não pode ultrapassar os 30%;
• Valor total do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
• O Custo Efetivo Máximo (CEM) não pode ser superior a 12% ao ano mais a TR (Taxa Referencial);
• O prazo de pagamento do empréstimo pode chegar a 35 anos;
• Para usar esse sistema, você não pode ter comprado ou construído um imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos; 
• No SFH, a garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado. 

Nessa modalidade, os juros podem subir ou cair de acordo com a Selic, mas o teto de 12% mais a TR limita essa alta.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Diferentemente do SFH, no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) as regras são livres. Ou seja, as instituições financeiras podem definir as condições e os juros do financiamento. Essa modalidade não é muito comum e é usada por pessoas que não se enquadram no SFH. Aqui, não há a possibilidade de utilizar o FGTS para abater ou quitar o valor do imóvel.

Segundo o Banco Central, qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, desde que não esteja enquadrado no SFH. É o caso de residências de luxo ou imóveis com valor acima do limite do SFH, imóveis comerciais, em zona rural, localizados fora da região onde você mora ou trabalha. 

Nesse sistema, os juros podem acompanhar as descidas e subidas da Selic sem limites. Contudo, é importante lembrar que esse mercado é competitivo e que as instituições financeiras não vão jogar os juros lá em cima ou lá embaixo só porque as regras nessa modalidade são livres. Aqui, a relação do cliente com a instituição financeira pesa muito nas condições do financiamento.  

Quando a taxa Selic sobe ou desce, a taxa de juros do financiamento para contratos novos mudam. Mas há mudanças também nos contratos vigentes, dependendo da linha de crédito que você escolheu. 

De maneira geral, existem quatro tipos de linha de crédito para a compra da casa própria, que acompanham diferentes indicadores da economia. Conheça quais são e como a variação da Selic afeta cada uma: 

Crédito atrelado à Taxa Referencial 

Nessa linha de crédito, os juros cobrados são prefixados e somados à variação anual da TR (Taxa Referencial). A Taxa Referencial é um pedacinho do rendimento da poupança e varia conforme a taxa de juros. Ou seja, esse pedacinho é maior ou menor de acordo com a movimentação da Selic. 

Quando a taxa Selic está abaixo ou igual a 8,5%, a rentabilidade da poupança corresponde a 70% da taxa Selic. Desde 2017, quando o Banco Central começou a reduzir fortemente os juros, a TR ficou zerada ou próxima de zero. Ou seja, nessa modalidade de crédito, a TR não fazia diferença. Contudo, em 2021, ela saiu do zero com a Selic acima de 8,5%. 

Em outras palavras, com o aumento da Selic, essa linha de crédito fica mais cara porque os juros prefixados sobem e também porque a TR começa a pesar nessa conta.  

Crédito atrelado à inflação

Nesse tipo de crédito, parte dos juros é prefixada e outra parte corresponde à variação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que é a inflação oficial do país. O impacto da Selic nesta modalidade ocorre, principalmente, quando a inflação está alta. 

Quando a inflação sobe demais, o Banco Central aumenta a taxa Selic para forçar os preços a caírem. O resultado dessa medida não ocorre do dia para a noite e pode demorar meses para ser sentido. Na prática, quando a Selic está alta, a tendência é que a inflação caia. Portanto, essa linha de crédito fica mais barata para o consumidor.   

Crédito atrelado à poupança 

Aqui, parte dos juros é prefixada e outra parte corresponde à variação do rendimento da caderneta de poupança. Ou seja, essa linha tem relação direta com o sobe e desce da taxa Selic. 

• Se a taxa Selic estiver acima de 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% sobre o valor depositado + Taxa Referencial;
• Quando a taxa Selic estiver igual ou abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% da Selic + Taxa Referencial.

Em outras palavras, quando a taxa Selic sobe, os juros prefixados dessa linha sobem, mas a parte dos juros que acompanha o rendimento da poupança fica maior quando a Selic está abaixo ou igual a 8,5%, porque ela sempre vai acompanhar a evolução da Selic. 

Com a Selic acima de 8,5%, o rendimento da poupança fica travado em 6,17% ao ano mais a Taxa Referencial, não importa se ocorrerem mais aumentos dos juros. Ou seja, a parte da poupança dessa modalidade de financiamento imobiliário começa a variar pouco. 

Crédito prefixado 

Essa modalidade só tem juros prefixados e não acompanha nenhum indicador diretamente. Em linhas gerais, esses juros sobem com o aumento da Selic e caem com a queda da taxa de juros básica da economia. 

Comprar um imóvel não é como comprar um carro ou um celular. Esse tipo de compra requer um comprometimento da renda de longo prazo, de 20 a 35 anos, segundo a média de mercado. E são os juros que definem se você vai conseguir pagar esse boleto ou não. Por isso, a escolha da linha de crédito é decisiva e requer planejamento. 

Mas como saber qual é a mais vantajosa? Como em tudo em economia, não tem como acertar como vai ficar a Selic em um prazo tão longo. Mas é possível fazer algumas projeções. O Boletim Focus, do Banco Central, ajuda a entender como podem ficar os juros e a inflação nos próximos quatro anos. Além disso, o BC também tem metas de inflação anuais.

Além dessas projeções em mãos, é preciso entender qual dos indicadores atrelados ao financiamento imobiliário pode ser mais instável no médio prazo. O que está acontecendo agora na economia pode ser um bom sinalizador.

Exemplo

Desde 2021, a inflação tem subido de forma acelerada, devido a questões internas e externas. Contudo, em 2022, a invasão da Ucrânia pela Rússia elevou os preços de produtos importantes, como petróleo e grãos, e isso afeta a inflação do mundo todo, incluindo o Brasil. Ou seja, qualquer financiamento imobiliário com parte dos juros atrelada à inflação ficou mais caro. 

“Então, por que vou contratar um financiamento que tem uma variável que pode ser extremamente volátil, como a inflação? Talvez, neste momento, seja muito mais prudente eu contratar um financiamento com variação de TR, por exemplo”, explica o professor da FGV. 

Mas não se engane, nenhum indicador que acompanha a taxa de juros do financiamento está isento de sofrer o sobe e desce do mercado. Todos variam, até a TR. Para se ter uma ideia, em 2016, a Taxa Referencial estava em 2% – valor que faz muita diferença no bolso. A questão aqui é tentar escolher um indexador que, no momento, varia menos.

Fazer comparações é o caminho 

Na hora de escolher uma linha para comprar um imóvel, é importante não se impressionar com os primeiros números. Por exemplo: você encontra uma taxa de juros de financiamento imobiliário prefixada em 9% e outra linha com juros de 4% mais a variação do IPCA. Em um primeiro momento, a segunda opção parece mais vantajosa. 

Mas olhar apenas para a taxa prefixada pode ser um grande erro, porque o nível desses juros depende do indexador que acompanha a linha de crédito. No exemplo, , considerando que a inflação alcance 7% num determinado ano, você pagaria mais de 10% no ano de juros na segunda opção – valor maior que a linha prefixada em 9%.  

“No financiamento com IPCA, por exemplo, você tem uma taxa fixa prefixada mais baixa, porque está correndo um risco maior, diferentemente das modalidades com variação da TR, que tem uma volatilidade menor”, afirma Sérgio Cano, da FGV.

Ou seja, quanto mais volátil e incerto for o indicador, mais baixa será a taxa prefixada do seu financiamento imobiliário. Mas isso não significa que você vai pagar juros totais mais vantajosos.

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