Como declarar imóvel no Imposto de Renda?

Todos os anos, parte dos residentes no Brasil tem um compromisso com o leão e precisa declarar seus imóveis no Imposto de Renda. Os contribuintes que se encaixam nos critérios e irão acertar as contas com a Receita devem ter atenção na hora de informar valores, dimensões e outras características desses bens. Mas muitas pessoas ainda têm dúvidas e não sabem como declarar imóvel no Imposto de Renda sem erros.

Este conteúdo leva em consideração as regras de declaração de 2023, já que as orientações para 2024 ainda não foram divulgadas pela Receita Federal.

No programa de IR estão listados 12 diferentes opções que podem ser declaradas, como casas, apartamentos, lojas e galpões, etc. Todos eles fazem parte do grupo 01, chamado de “Bens imóveis” – na aba “Bens e Direitos” do programa.

Entenda, abaixo, como declarar imóvel no Imposto de Renda e quais informações devem ser preenchidas no sistema de IR.  

Importante: as informações abaixo são um guia para ajudar na busca por informações. Em caso de dúvidas, procure um contador ou profissional qualificado para auxiliar na sua declaração.

A Receita Federal divulga, anualmente, as regras e critérios sobre os contribuintes que são obrigados a prestar contas de seu patrimônio e ganhos recebidos ao longo do ano anterior. 

Se você se encaixa nos critérios e será obrigado a declarar o IR, precisará informar todos imóveis que estejam em seu nome, independente do valor de aquisição – na aba “Bens e Direitos”.

Considerando as regras vigentes, se a soma de tudo o que você ganhou em 2022 for maior do que R$ 28.559,70, você é obrigado a declarar o Imposto de Renda. Da mesma forma, pessoas que tiveram posse ou propriedade de bens e direitos, até 31 de dezembro de 2022, no valor superior a R$ 300 mil, também entram na regra e precisaram declarar o IR.

Antes de começar a preencher os campos do programa do Imposto de Renda, é importante reunir todos os documentos do imóvel e identificar todas as informações que deverão ser inseridas na declaração. 

Para ajudar na organização, veja a lista das principais informações sobre seu imóvel que devem constar no IR: 

• Data e forma de aquisição do imóvel;
• Informações sobre condôminos e usufruto (se for o caso); 
• Endereço completo (logradouro (rua ou avenida, por exemplo), número, CEP, etc);
• Área total do imóvel e respectiva unidade (metros quadrados ou hectares);
• Se o imóvel está registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
• Matrícula do imóvel;
• Nome do cartório (se for o caso). 

É possível descobrir essas informações, como a área total de um imóvel, em alguns dos principais documentos do bem, como o registro do imóvel, a escritura, a guia do IPTU ou algum outro documento oficial que forneça a informação (como um contrato detalhado de compra e venda).

1. Acesse a página para declaração do IR (pelo portal e-CAC, utilizando o seu Certificado Digital, pelo programa da Receita Federal ou pelo app “Meu Imposto de Renda” disponível para Android e iOS);
2. Clique na aba “Bens e Direitos”;
3. Selecione o grupo “Bens Imóveis”;
4. Insira as novas informações, altere ou exclua aquelas que já constavam na ficha “Bens e Direitos”, para isso:
   1. Clique em “Novo” para inserir informações;
   2. Ou Clique em “Editar” para alterar informações;
   3. Clique em “Excluir” para apagar as informações (primeiro selecione a linha e depois clique em “Excluir”;
   4. Ou clique em “Repetir valores”, para repetir os valores em 31/12/2021 no campo 31/12/2022. 
5. Em seguida, insira o código que corresponde ao tipo de imóvel que você possui:
   1. 01 – Prédio residencial;
   2. 02 – Prédio comercial
   3. 03 – Galpão;
   4. 11 – Apartamento;
   5. 12 – Casa;
   6. 13 – Terreno;
   7. 14 – Imóvel rural;
   8. 15 – Sala ou conjunto;
   9. 16 – Construção;
   10. 17 – Benfeitorias;
   11. 18 – Loja;
   12. 99 – Outros bens imóveis.
6. Depois, informe no campo “Discriminação” as principais informações sobre o imóvel, como:
   1. Data e valor de aquisição (ou venda, se for o caso);
   2. Endereço completo; 
   3. Área total do imóvel (em metros quadrados ou hectares);
   4. Número do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (caso esteja registrado);
   5. Matrícula do Imóvel;
   6. Nome do cartório (se for o caso);
   7. Número do IPTU;
   8. Código CIB (caso seja um imóvel rural);
   9. Código CNO (em caso de construção).
7. Selecione o país onde o imóvel está localizado. Caso seja no Brasil, o código é 105;
8. No campo “Situação em 31/12/2021”, informe o valor (em reais) que consta na declaração do ano anterior. Caso o imóvel tenha sido comprado somente em 2022, insira o valor “0” no campo;
9. Já no campo “Situação em 31/12/2022”, informe os valores correspondentes aos bens e direitos que fazem parte do seu patrimônio nessa data.

Vale ressaltar que os campos IPTU, CIB, CEI/CNO, Registro no Cartório de Imóveis, CNPJ, CPF, agência e número da conta somente serão habilitados caso o país selecionado seja o Brasil – código 105. 

O contribuinte que quitou o imóvel até o dia 31 de dezembro de 2022, ou que o comprou à vista, deverá informar o valor de aquisição – ou seja, o valor que você pagou ao comprar o bem. É importante especificar como foi realizado o pagamento, a data e forma de aquisição, se a compra foi realizada sozinha ou em conjunto com outra pessoa, e tudo que foi pago referente ao imóvel ao longo de 2022. 

Fique atento para não inserir o valor venal do imóvel ou até mesmo o valor de mercado, pois você poderá correr o risco de cair na malha fina. 

As demais informações básicas do imóvel, como endereço, área total, número de matrícula, devem ser inseridas em todos os bens imobiliários – seja quitado, financiado, na planta, lote etc. 

A dúvida principal entre os contribuintes é se o financiamento deve ser declarado na ficha de “Bens e Direitos” ou na de “Dívidas e ônus reais”. Quando se trata de imóvel financiado, seja na planta ou construído, as informações devem ser inseridas na ficha de “Bens e Direitos”. Veja as informações que devem ser inseridas no campo “Discriminação”:

• Insira os valores que foram pagos ao longo de 2022: quantas prestações foram pagas e o valor de cada uma;
• Informe qual foi o valor de entrada e meio de pagamento;
• Adicione o valor total do financiamento e o número total de prestações;
• Insira o valor da entrada (e como foi pago);
• Relacione gastos com cartório (é importante ter os comprovantes);
• Indique a taxa de juros do financiamento;
• Informe quanto foi abatido usando o FGTS (se for o seu caso);
• Insira o nome e o CNPJ da instituição que concedeu o financiamento, bem como o número do contrato.

Todas essas informações estão disponíveis no Informe disponibilizado pela instituição financeira. 

Exemplo: você financiou um imóvel no valor de R$ 500 mil, mas pagou R$ 100 mil de entrada e usou outros R$ 100 mil do FGTS para abater o valor. Ou seja, o valor a ser pago é de R$ 300 mil. Esse é o valor que você deverá informar no campo “situação em 31/12/2022”. 

Se você usou o saldo do seu FGTS na compra do imóvel, precisa informar esses valores na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Claro, além de fornecer todas as informações sobre o imóvel na aba “Bens e Direitos”. Assim você poderá comprovar de onde veio o dinheiro e evita cair na malha fina da Receita Federal. 

Para isso, na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, siga o passo a passo: 

1. Clique em “Novo”;
2. Clique em “Tipo de Rendimento”;
3. Selecione o código 04, que inclui FGTS, indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV e por acidente de trabalho;
4. Informe o tipo de beneficiário:
   1. Selecione “titular” caso a conta de FGTS seja sua;
   2. Ou “dependente” caso o valor tenha sido sacado da conta do FGTS de um de seus dependentes.  
5. Insira o nome e o CNPJ da instituição pagadora. Nesse caso, é o da Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04), já que a instituição é responsável pelo fundo;
6. Indique qual o valor total do saque feito em 2022.

Caso você tenha realizado reformas no imóvel ao longo de 2022, é possível declarar esses valores à Receita Federal. Para isso, deve ser somado todos os valores gastos. Insira  o valor total junto as demais descrições do imóvel, no campo “Discriminação”.

O valor gasto com as reformas também deve ser somado ao valor do imóvel declarado em “Situação em 31/12/2021”. O novo valor deve ser informado em “Situação em 31/12/2022”. 

Mas não é qualquer obra ou reforma que deve ser declarada no Imposto de Renda e somada ao valor do imóvel. Para chegar a uma decisão se você deve ou não inserir os valores, faça a seguinte reflexão:

As obras realizadas foram somente para manter o funcionamento do imóvel e o bom convívio das pessoas nele? Ou foi feito um investimento para expansão, readequação e melhorias? 

Se o imóvel está sendo valorizado com a reforma, os valores podem ser indicados na declaração do Imposto de Renda. Em outras palavras, uma parede que foi pintada e reformada pois está com buracos ou rachaduras não entra nessa conta. 

Mas se a sua garagem estava em perfeitas condições de uso e mesmo assim foi construída uma nova área, um jardim e isso mudou as dimensões de área construída, por exemplo, vale declarar. 

E o mais importante de tudo: guarde todos os comprovantes de pagamento dessa reforma. 

Alterar o valor do imóvel sem comprovação, omitir informações ou até mesmo inseri-las incorretamente pode ser um risco e fazer com que você acabe caindo na malha fina da Receita Federal. 

Por exemplo, caso a venda de um imóvel tenha gerado lucro, não basta apenas declarar o imóvel no Imposto de Renda, também é preciso fazer a apuração do ganho de capital no mês seguinte à venda.

Veja como declarar venda de veículos e imóveis no IR 2023

Importante: as informações abaixo são um guia para ajudar na busca por informações. Em caso de dúvidas, procure um contador ou profissional qualificado para auxiliar na sua declaração.

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