Muita gente costuma dizer que o Brasil é um país burocrático, no qual tarefas simples podem se tornar bem complexas. Comprar ou vender um imóvel, por exemplo, exige inúmeros documentos e assinaturas, especialmente em caso de financiamentos. Por isso, é bastante comum que as pessoas tentem facilitar o processo na hora de fechar um negócio. Com isso as pessoas acabam fazendo o famoso contrato de gaveta.
Ele é usado em compras e vendas de imóveis sem financiamentos e sem registro em cartório. Basicamente, é um documento redigido pelos interessados em que eles se comprometem com a negociação assinando um contrato.
No entanto, um contrato de gaveta não garante segurança jurídica para as partes envolvidas no negócio, podendo ser um caso clássico do “barato que sai caro”.
Abaixo, você vai entender o que é um contrato de gaveta, como ele funciona, por que ele não é seguro e também como se proteger caso já tenha assinado um desses.
O que é um contrato de gaveta?
Contrato de gaveta é o apelido dado a um documento informal que registra uma negociação entre duas partes. Ele é um contrato que costuma ser mais utilizado em processos de compra e venda de imóveis, sem registro em cartório e sem participação de instituições financeiras como bancos ou de imobiliárias. Também pode ser usado para outros fins comerciais e às vezes chega a ser preparado por um corretor ou advogado, o que não muda o status de informalidade do papel.
Como funciona o contrato de gaveta?
A ideia por trás de um contrato de gaveta é simplificar a negociação entre as duas partes. O objetivo é pular etapas burocráticas como aprovação de crédito ou financiamento, no caso de uma compra de imóvel. Ainda usando esse exemplo, o imóvel fica no nome do proprietário até que o comprador quite a dívida de maneira integral.
O nome contrato de gaveta vem justamente daí: por não ter registro em cartório, ele pode ficar “guardado na gaveta” até a dívida ser paga.
Nos casos em que um financiamento junto ao banco é necessário, o contrato de gaveta se torna ainda mais complexo. Isso porque os vendedores costumam negociar uma linha de crédito com o banco, com base no imóvel, para receber o valor adiantado.
Nesse tipo de situação, compradores pagam as parcelas do imóvel aos vendedores que, por sua vez, utilizam esse valor para quitar o empréstimo junto ao banco.
Em outras palavras, quem vende acaba se tornando um intermediário entre a instituição financeira e o comprador.
Porém, se alguma das partes falha em cumprir o combinado, problemas sérios – como dívidas ou a perda do imóvel – podem acontecer.
O que a lei diz sobre contratos de gaveta?
O contrato de gaveta é um tipo de acordo não formalizado em cartórios de registro de imóveis. Mas esse é um pré-requisito determinado pelo artigo 108 do Código Civil quando se trata de negócios jurídicos que envolvam a “constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país”.
O fato é que, por não ser considerado um acordo oficial, o contrato de gaveta não tem validade jurídica. O que isso significa? Que você precisa tomar cuidado ao lidar com contratos dessa natureza, já que eles podem não ser reconhecidos legalmente. Toda a negociação fica sustentada na confiança entre as duas partes – algo bastante informal, vale dizer, e que pode trazer riscos para todos os envolvidos.
Além disso, no caso de compras e vendas de imóveis feitas com financiamento em uma instituição financeira, é preciso que a instituição participe do contrato dando seu aval para a negociação, como está previsto na Lei 8.004/90.
Como se pode imaginar, uma instituição financeira só aceitará um contrato registrado em cartório e que siga todos os trâmites necessários.
Qual é o risco de se fazer um contrato de gaveta?
Abaixo, você confere uma lista com alguns dos principais riscos do contrato de gaveta, incluindo golpes.
Venda duplicada do imóvel
Uma das principais finalidades de registrar uma compra e venda de imóvel em cartório é garantir que a transação seja feita só uma vez. Isso evitar que um mesmo imóvel seja vendido duas vezes. No entanto, nada impede que isso aconteça em um conrato de gaveta.
Se a transação não está registrada, ela não tem validade jurídica – e a pessoa vendedora pode repassar o imóvel para outra, em uma atitude de má-fé.
Esse é um golpe muito comum, inclusive: uma pessoa vendedora pode realizar a venda do imóvel para diferentes compradores, todos com contratos de gaveta, recebendo várias vezes o valor de um único bem.
Falecimento de algum envolvido
Outro problema que acontece bastante em contratos de gaveta é se alguma das partes falece. Imagine o caso de um contrato de gaveta em que faltavam apenas algumas parcelas para serem pagas, mas, antes do fim, a pessoa que fez a venda morre.
Como a transação não tem validade jurídica, quem comprou o bem não tem direito a nada: o imóvel será repassado aos herdeiros dos proprietários – que podem ou não honrar o compromisso de confiança estabelecido no contrato de gaveta, sem qualquer obrigação.
Não pagamento das prestações
Outra desvantagem do contrato de gaveta pode aparecer para vendedores que usam esse tipo de acordo. Afinal de contas, ao vender um imóvel financiado, eles costumam assumir um financiamento junto ao banco, cujas parcelas são pagas com os valores repassados por compradores.
Mas se quem compra o imóvel deixar de pagar uma parcela, quem vende o bem terá que assumir esse valor sozinho, sem poder reclamar à Justiça – afinal de contas, o contrato de gaveta não tem validade jurídica.
Pior: se a pessoa vendedora não arcar com o valor das parcelas ao banco, ela entrará em uma dívida, podendo até perder o imóvel que está vendendo. Já pensou o drama?
Como regularizar um contrato de gaveta?
É possível, sim, regularizar um contrato de gaveta. Para isso, ele precisa ser escrito de maneira completa, incluindo dados sobre forma de pagamento, valor das prestações e de que forma vai acontecer a mudança na titularidade do imóvel – ou seja, quando o imóvel passará das mãos de quem vende para quem compra.
Além disso, é necessário fazer o processo de transferência, utilizando uma escritura pública de compra e venda. Em seguida, é importante registrar essa transação na matrícula do imóvel – um documento que fica no cartório registrando a situação do bem ao longo do tempo.
Em todos esses passos, é recomendável que compradores e vendedores contem com apoio jurídico especializado.
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Um contrato de gaveta pode ser anulado?
Sim. Se o plano do contrato de gaveta não funcionar como esperado, a Justiça pode ser acionada para solucionar a discórdia entre as partes, e até mesmo anular o documento. Nesse tipo de situação, porém, será necessário que compradores e vendedores contem com o apoio de um advogado.
Assim, na hora de fazer um contrato de gaveta, vale refletir se essa é mesmo a melhor opção. Afinal, ele pode parecer barato à primeira vista, mas acaba trazendo custos extras e muita dor de cabeça para os envolvidos.
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