Financiamento de imóvel: as dicas para não errar na hora de contratar o seu

Quantas vezes você e sua família pensaram que era a hora de ter a própria casa? E quantas vezes vocês discutiram o orçamento familiar para saber se dava para comprar aquele imóvel dos sonhos? Talvez esse tema já tenha surgido em conversas com amigos também. Se esse plano não parece algo distante na sua vida, saiba que você faz parte de uma parcela imensa dos brasileiros. A casa própria é um sonho para 87% da população, segundo uma pesquisa da plataforma de aluguéis Quinto Andar, em parceria com o Instituto Datafolha.

E essa mesma pesquisa mostrou que, para os entrevistados, o sonho da casa própria é mais importante do que estabilidade financeira e até mesmo que a família e a religião.

O fato é que, para a maioria das pessoas, a única forma de pagar por uma casa própria é encarando um financiamento imobiliário e esse é um passo grande, afinal, envolve taxas de juros, com prazos que podem chegar a 30 anos, entre outros detalhes.

Buscar um financiamento sem entender direito as regras pode ser perigoso para a sua saúde financeira. Abaixo, confira os principais pontos que você precisa considerar na hora de avaliar essa opção para conseguir realizar seu objetivo sem se meter em uma enrascada.

Vira e mexe aparecem por aí especialistas defendendo que alugar um imóvel seria muito mais vantajoso do que comprar um. Se você tem essa dúvida, a resposta é: depende.

Depende dos seus planos de vida, da sua carreira, dos seus objetivos, do seu planejamento financeiro. É uma decisão muito particular e que envolve questões subjetivas também.

Para muitas pessoas, ter uma casa própria e quitada significa segurança, estabilidade e tranquilidade. E outras têm um estilo de vida em que alugar um imóvel vale mais a pena, porque elas precisam se mudar com frequência por causa do trabalho, por exemplo. Ou porque não se enxergam morando em um mesmo lugar por tanto tempo.

Mas uma coisa é certa: independentemente da sua decisão, planejamento financeiro vai ser fundamental. E, no caso do financiamento imobiliário, ele começa muito antes de fechar o negócio. 

A primeira coisa para quem sonha em financiar a casa própria é atender aos critérios que os bancos exigem para esse tipo de transação. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, que é líder em crédito imobiliário no Brasil, só pode financiar um imovel quem: 

• Está com o nome limpo; 
• Não tem problemas com o Fisco e nem com a Previdência Social; 
• É maior de 18 anos ou menor emancipado com no mínimo 16 anos; 
• Tem renda compatível com o financiamento; 
• E é brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto de residência permanente.

Se você ainda não se encaixa em alguma dessas condições, pode se planejar para ter tudo em ordem no futuro. E esse planejamento também envolve a fase anterior à papelada, ou seja, pesquisar e encontrar um bom imóvel, que atenda às suas necessidades e esteja dentro da sua realidade financeira.

Antes de começar o processo do financiamento, é importante pesquisar bem e fazer uma avaliação detalhada da documentação do imóvel. Confira como está o pagamento dos impostos, como o IPTU, e as certidões que atestam que o imóvel está regular e que o vendedor também não tem problemas.

Segundo Alfredo Freitas, diretor de Relações Institucionais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, ABMI, muitas vezes uma pessoa escolhe um imóvel, procura o banco para fazer o financiamento e, quando vai ver, a condição do imóvel e até mesmo do vendedor não são adequadas para conseguir um crédito imobiliário.

Além disso, pesquise onde pretende fazer o financiamento porque cada instituição financeira oferece condições diferentes, incluindo prazo, duração do contrato, porcentagem do valor que pode ser financiado, e outros detalhes. 

Geralmente, um financiamento vai incluir algumas regrinhas como juros pagos mensalmente, a possibilidade de antecipar parcelas ou não, e as multas em caso de atraso – além da consequência de não quitar. Existem algumas empresas que oferecem tipos de seguro caso você tenha um imprevisto. 

Um dos pontos mais importantes de um financiamento é o Custo Efetivo Total, o CET. Além da taxa de juros, existem outras cobranças que muitas vezes podem passar despercebidas. Nesse pacote entram a Tarifa de Abertura de Cadastro, IOF, seguros, taxas administrativas e outras cobranças.

Às vezes, o cliente foca na taxa de juros e, principalmente, no valor da parcela. Mas, para Alfredo Freitas, da ABMI, é importante se atentar às duas coisas para saber se você poderá assumir esse compromisso financeiro.

“As duas coisas são importantes, porque lá na frente você precisa saber também quanto esse imóvel vai custar e nisso dá para você fazer as comparações com as taxas dos bancos. Ou seja, você consegue fazer a simulação. Você também terá que olhar com muita atenção a parcela. Então precisa ver se a parcela cabe no seu bolso e o que você está pagando por isso ao final da transação”, diz ele.

Vale ressaltar também que todo financiamento tem regras específicas e ler o contrato com atenção para saber como elas funcionam pode evitar surpresas desagradáveis lá na frente. 

A compra de um imóvel é uma decisão grandiosa e requer um comprometimento da renda de longo prazo (em média de 20 a 35 anos). E são os juros que definem se você vai conseguir pagar esse boleto ou não.

Na hora de escolher uma linha para comprar um imóvel, é importante não se impressionar com os primeiros números. Por exemplo: você encontra uma taxa de juros de financiamento imobiliário prefixada em 9% e outra linha com juros de 4% + a variação do IPCA, que é a inflação oficial do Brasil. A primeira impressão é de que a segunda opção parece mais vantajosa.

No entanto, observar apenas a taxa fixa de 4% pode ser um grande erro, porque o nível desses juros depende do indexador que acompanha a linha de crédito. Nesse exemplo, considerando a inflação de 2022, de 6,45%, + a Taxa Referencial, você pagaria mais de 10% no ano de juros na segunda opção – valor maior que a linha prefixada em 9%.  

Lembrando que a Taxa Referencial é uma parte do rendimento da poupança e varia conforme a taxa de juros. Ou seja, esse pedaço é maior ou menor de acordo com a movimentação da taxa básica de juros da economia, a Selic. 

Por isso, faça comparações, use os simuladores oferecidos pelas instituições financeiras e converse com o banco com o qual você tem um relacionamento. Geralmente ele pode oferecer uma condição melhor justamente por conhecer o seu perfil de crédito.

Fique atento a quanto da sua renda será comprometida com as parcelas do financiamento. O recomendável é que não ultrapasse 30% dos seus rendimentos.

Vale dizer que existem alguns termos comuns no mundo do financiamento. SAC significa Sistema de Amortização Constante. Já a Tabela Price é o Sistema Francês de Amortização. Eles são dois cálculos que determinam como você irá reduzir o valor da dívida a cada parcela quitada. É o cliente que escolhe qual sistema prefere usar na hora de acertar as condições do contrato com o banco.

No SAC, as prestações são mais altas no começo e menores no final do financiamento porque acontece uma amortização mensal do valor financiado. O valor da parcela vai caindo, da primeira até a última, porque há uma diminuição progressiva dos juros. 

Na tabela Price, as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período de financiamento.

Mas, afinal, qual a melhor taxa de juros para um financiamento imobiliário? O diretor de Relações Institucionais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, Alfredo Freitas, responde essa questão.

“É aquela que você soube entender, fazer o dimensionamento mais adequado. Normalmente é difícil encontrar taxas de financiamento que sigam a poupança. Então, quando você está fazendo um financiamento imobiliário comprando um lote ou comprando um empreendimento imobiliário que se configura em um loteamento, você tem até mais chance de encontrar um financiamento com a poupança. E por aí deve seguir, porque o financiamento com a poupança é um dos é um dos mais indicados e mais saudáveis para assimilar”, diz.

A melhor maneira de fazer um negócio seguro e com poucas chances de erro é buscar informação, fazer as simulações com bastante atenção e ler o contrato de forma bem detalhada.

A princípio, essas dicas podem parecer óbvias, mas é aí que acontecem os erros mais comuns na hora de fazer um financiamento imobiliário.

“Normalmente, as pessoas não fazem o ajuste necessário e acabam não fazendo o planejamento. Chega lá na frente, não consegue pagar o financiamento que foi feito e mal dimensionado. Às vezes está preocupado em só olhar o que está cabendo naqueles primeiros meses da parcela e esquece que aquilo pode durar, 20, 30 anos e que isso vai ocupar um espaço importante do seu orçamento ou boa parte da sua vida, diz Alfredo Freitas.

Se você está no grupo que se sente mais seguro com um imóvel próprio, quem sabe até para poder reformar à vontade, quebrar paredes e mudar a decoração, já viu que o planejamento é essencial.

Não é um processo simples. Financiar um imóvel tem sim algumas pegadinhas, uns termos meio complicados e umas decisões que podem afetar a sua vida por décadas. Por isso, comece pela pesquisa, buscando um imóvel que se encaixe nos seus objetivos. E não esqueça de avaliar o valor da taxa de condomínio, a infraestrutura do bairro, o acesso por transporte público, o valor do IPTU,  etc.

Tudo isso vai te ajudar a tomar uma decisão melhor, rumo ao sonho da casa própria.

Ouça o episódio 98 do Semanada:

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