Guia de financiamento imobiliário: como financiar um imóvel?

Se você quer comprar uma casa, saiba que não está sozinho: 40% dos brasileiros também querem dar este passo em até dois anos, segundo uma pesquisa de 2020 da consultoria Brain. Mas, como pagar à vista não é uma opção para a maioria das pessoas, pode ser importante entender como financiar um imóvel.

Afinal, por mais que este seja um assunto conhecido, não é um assunto fácil. E dar um passo tão grande quanto buscar um financiamento sem entender direito as regras do jogo pode ser decisivo para sua saúde financeira.

Para ter o controle sobre essa decisão e fazer a escolha certa, confira abaixo um guia de como financiar um imóvel.

Basicamente, financiar um imóvel significa fazer um acordo com a instituição que realizou o financiamento: ela paga o valor total ao proprietário do imóvel e, em troca, recebe pagamentos mensais acrescidos de juros de quem financiou. 

É como um empréstimo, só que em vez do dinheiro ir para a pessoa, ele é usado para quitar a dívida com o proprietário do imóvel.

Também é importante dizer que esse é um compromisso de longo prazo: geralmente, os financiamentos podem ser pagos em até 35 anos.

Além disso, as instituições financeiras costumam pedir uma entrada de 20% do valor do imóvel para o financiamento. Por isso, é necessário se planejar e se organizar para guardar esse dinheiro.

Outra informação importante diz respeito a venda de um imóvel financiado. Isso é possível quando o comprador paga à vista pelo bem ou quando a pessoa que irá comprar faz um novo financiamento.

Desta forma, a instituição financeira responsável pelo novo financiamento paga a divida anterior e o vendedor recebe a diferença.

A seguir, confira respostas para dúvidas comuns sobre como financiar um imóvel.

De acordo com a Caixa Econômica Federal (líder em crédito imobiliário no país), pode financiar um imóvel quem:

• Está com o nome limpo;
• Não tem problemas com o Fisco nem com a Previdência Social;
• É maior de 18 anos ou menor emancipado com no mínimo 16 anos;
• Tem renda compatível com o financiamento;
• É brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto de residência permanente.

De forma geral, existem três tipos de financiamento imobiliário: utilizando recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ou financiando direto com a construtora. Veja mais detalhes abaixo.

Financiamento de imóvel com o FGTS

Primeiro, é importante dizer que o financiamento não acontece pelo FGTS, mas com recursos do FGTS. Ou seja: a pessoa financia o imóvel por outra instituição e usa o dinheiro do fundo de garantia para pagar o financiamento. Funciona assim:

• Para quem quer comprar ou construir um imóvel, o saldo do FGTS pode ser usado como entrada do financiamento, para pagar parte do valor ou até o valor total;
• Além disso, o FGTS também pode ser usado para quitar toda a dívida ou amortizar as parcelas do financiamento. Atualmente, isso vale tanto para contratos firmados pelo Sistema Financeiro Habitação (SFH) quanto para contratos firmados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – desde que o valor do imóvel esteja dentro do limite estabelecido pelo SFH, R$ 1,5 milhão;
• Outra opção é usar o FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações durante 12 meses seguidos. Isso também vale tanto para contratos firmados pelo SFH quanto para contratos firmados pelo SFI – também considerando que o valor do imóvel esteja dentro do limite estabelecido pelo SFH.

Saiba mais sobre como usar o FGTS para financiar um imóvel

Financiamento de imóvel pelo SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) realiza financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança. Isso acontece por meio de instituições financeiras públicas e privadas.

Para financiar um imóvel pelo SBPE, as taxas de juros variam de acordo com o valor do bem adquirido. Caso este não ultrapasse o limite do SFH, R$ 1,5 milhão, as taxas de juros devem ser de até 12% ao ano. Por outro lado, quando o valor ultrapassa R$ 1,5 milhão, as taxas de juros podem ser maiores que 12%.

Financiamento de imóvel com a construtora

Outro opção para financiar um imóvel é fazer isso diretamente com a construtora. Mas, apesar de existir mais flexibilidade quanto ao valor financiado, também existem mais riscos para quem está financiando.

Por quê?

Muitas vezes, as empresas podem financiar a construção do imóvel com um banco. Quando isso acontece, o imóvel fica “preso” ao banco até que a construtora pague o financiamento. Caso ela não pague a dívida (no caso de falência, por exemplo), a instituição financeira pode tomar o imóvel e o consumidor pode perder a propriedade.

Outro cenário possível é a construtora falir antes de entregar o imóvel e deixar a pessoa que fez o financiamento de mãos abanando.

Por isso, é importante checar o histórico da construtora antes de comprar um imóvel e fazer o financiamento com ela.

Geralmente, um financiamento vai incluir: juros pagos mensalmente, a possibilidade de antecipar parcelas ou não, e as multas em caso de atraso – além da consequência de não quitar. Existem algumas empresas que incluem tipos de seguro caso você tenha um imprevisto. 

Mas diversas instituições financeiras oferecem financiamentos e cada uma pode ter condições diferentes – de juros, duração do contrato, porcentagem do valor que pode ser financiado, entre outros detalhes.

Por causa disso, é importante pesquisar bem as condições de financiamento em cada instituição, estudar todas as possibilidades e escolher aquela que se encaixa melhor na sua realidade financeira.

Em geral, os documentos necessários para financiar um imóvel são:

• RG;
• CPF;
• Comprovante de estado civil;
• Comprovante de renda;
• Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

Em relação ao imóvel, é necessário apresentar a certidão atualizada da matrícula no Registro de Imóveis, que deve estar regularizada em nome do vendedor. Ainda, não podem existir dívidas de IPTU nem com o condomínio.

E como autônomos podem comprovar renda?

Essa é uma dúvida comum, já que autônomos não têm um holerite mensal para comprovar a renda. Neste caso, é possível fazer isso apresentando contrato de prestação de serviço, declaração do Imposto de Renda, recibos de trabalhos realizados, declaração do sindicato da categoria ou, até, uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) feita por um contador.

O primeiro passo para financiar um imóvel é avaliar sua situação financeira. Ou seja, calcular se você consegue comprometer parte da sua renda por muitos e muitos anos para quitar o financiamento.

Esse é um compromisso financeiro importante, por isso, é essencial fazer essa auto avaliação realista antes de tomar qualquer decisão.

A aprovação do financiamento também pode demorar. Em alguns casos, pode sair em algumas semanas. Em outros, em alguns meses. Leve isso em consideração ao financiar um imóvel.

Sempre faça simulações

Depois de avaliar sua situação financeira, é necessário pesquisar as condições de financiamento em diferentes instituições. Faça simulações e veja qual oferece as melhores formas de pagamento, incluindo os menores juros e os maiores prazos.

Escolhida a instituição, o próximo passo é entrar em contato com a empresa para dar entrada no financiamento. Nesta etapa, eles vão pedir os documentos necessários para avaliar o pedido.

Como o valor das prestações não pode ser maior do que 30% da renda familiar bruta, por exemplo, a instituição vai checar os comprovantes de renda para conferir. 

Caso o financiamento seja aprovado, a instituição faz uma avaliação do imóvel para confirmar o valor. Depois, é feito um contrato que deve ser assinado pelo comprador e pelo vendedor, registrado em cartório e entregue à empresa.

Com isso, o crédito é liberado, o vendedor do imóvel recebe o dinheiro e o comprador começa a pagar o financiamento.

Lembrando que esse é um resumo do que acontece geralmente. Em alguns casos, o processo pode variar, por isso é importante checar com a instituição financeira todas as etapas.

Este conteúdo faz parte da missão do Nubank de devolver às pessoas o controle sobre a sua vida financeira. Ainda não conhece o Nubank? Saiba mais sobre nossos produtos e a nossa história.